QUỐC
HỘI
________
Luật
số: 29/2023/QH15
|
CỘNG
HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
_____________________
|
LUẬT
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Căn cứ Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam;
Quốc hội ban
hành Luật Kinh doanh bất động sản.
Chương I
NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Phạm vi
điều chỉnh
1.
Luật này quy định về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá
nhân trong kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.
2. Luật này không điều chỉnh
đối với các trường hợp sau đây:
a) Cơ
quan, tổ chức bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất
do phá sản, giải thể, chia, tách; chuyển quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng,
quyền sử dụng đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập theo quy định của pháp luật;
b) Cơ quan, tổ chức, đơn vị
bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản là tài sản công theo quy định của
pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công;
c) Tổ chức, cá nhân bán nhà
ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định
của Tòa án hoặc phán quyết, quyết định của trọng tài thương mại, quyết định của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp;
d) Tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất không thuộc trường hợp chủ đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng
kỹ thuật trong dự án bất động sản;
đ) Việc cho công nhân, người
lao động thuê nhà ở xã hội do Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam là cơ quan chủ
quản dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về nhà ở.
3. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý nợ và
khai thác tài sản của tổ chức tín dụng, công ty quản lý tài sản của các tổ chức
tín dụng Việt Nam thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về các tổ
chức tín dụng bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ
theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng và pháp luật có liên quan về
xử lý tài sản bảo đảm.
Điều 2. Đối
tượng áp dụng
1.
Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
2.
Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt
Nam.
Điều 3. Giải
thích từ ngữ
Trong
Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
1.
Kinh doanh bất động sản là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi
nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng
đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng; cho
thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê
lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển
nhượng dự án bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản.
2.
Kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm kinh doanh các dịch vụ: sàn giao
dịch bất động sản, môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động
sản.
3. Dự án bất động sản
là dự án đầu tư xây dựng công
trình để kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng
kỹ thuật được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp
luật, bao gồm: dự án đầu tư xây dựng nhà ở; dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; dự
án đầu tư xây dựng khu dân cư nông thôn; dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng
có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế,
thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công
nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp; dự án đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ
thuật; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp,
khu công nghệ cao.
4.
Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn là
nhà ở, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy
định của pháp luật về xây dựng.
5.
Nhà ở, công trình xây dựng hình thành
trong tương lai là nhà ở,
công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm
thu đưa vào sử dụng theo quy định của
pháp luật về xây dựng.
6.
Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng
là việc bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ phần trăm
nhất định của giá trị nhà ở, công trình xây dựng thuê mua theo thỏa thuận nhưng
không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;
số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả hằng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định, trừ
trường hợp các bên có thỏa thuận khác; sau khi hết thời hạn thuê mua nhà
ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng và khi đã trả hết số tiền còn lại thì bên thuê
mua có quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đó.
7. Chuyển nhượng dự án bất động sản là việc chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ hoặc một
phần dự án bất động sản, các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm, lợi ích hợp pháp của
chủ đầu tư và quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với các bên có liên quan (nếu
có) đối với dự án, phần dự án bất động sản chuyển nhượng cho bên nhận chuyển
nhượng thông qua hợp đồng.
8. Hợp đồng
kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận
bằng văn bản giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có đủ điều kiện theo
quy định của Luật này với tổ chức, cá nhân khác để: mua bán, cho thuê, cho thuê
mua nhà ở, công trình xây dựng; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng toàn bộ hoặc
một phần dự án bất động sản.
9. Hợp đồng kinh
doanh dịch vụ bất động sản là sự
thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức có đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ bất động
sản theo quy định của Luật này với tổ chức, cá nhân để kinh doanh dịch vụ bất động
sản.
10.
Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn
ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua bất động sản được thành lập và
hoạt động theo quy định của Luật này.
11.
Môi giới bất động sản là việc làm
trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
cho thuê mua bất động sản.
12.
Tư vấn bất động sản là hoạt động tư vấn
về các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản theo yêu cầu của các bên.
13.
Quản lý bất động sản là việc thực hiện
một, một số hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác, định đoạt bất động
sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc người có quyền
sử dụng đất.
Điều 4. Nguyên tắc
kinh doanh bất động sản
1.
Công khai, minh bạch; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp
pháp của các bên thông qua hợp đồng, không
vi phạm điều cấm của luật.
2. Bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh
phải đáp ứng các điều kiện theo
quy định của Luật này.
3. Tổ chức, cá nhân được kinh doanh bất động sản ngoài
phạm vi khu vực bảo vệ theo quy định của pháp luật về quốc phòng, an ninh.
Điều 5. Các
loại bất động sản, dự án bất động sản
đưa vào kinh doanh
1. Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai.
2. Công trình xây dựng
có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây
dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn
phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây
dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.
3. Phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều này.
4. Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật
trong dự án bất động sản.
5. Dự án bất động sản.
6. Chính phủ quy định chi tiết khoản 2 và khoản
3 Điều này.
Điều 6. Công
khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản
đưa vào kinh doanh
1. Trước khi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào
kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung
thực và chính xác thông tin quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này trên hệ thống
thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này và
trên
trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
2. Thông tin về dự án bất động sản bao gồm:
a) Quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ
trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư dự án bất động sản;
b) Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
c) Thông tin về quy hoạch chi tiết được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt;
d) Hợp đồng mẫu được sử dụng để ký kết trong giao dịch kinh doanh bất động
sản theo quy định của Luật này.
3. Thông tin về nhà ở, công trình
xây dựng hình thành trong tương lai bao gồm:
a) Loại
bất động sản; vị trí, quy mô, tiến độ xây dựng,
công năng sử dụng của bất động sản; thông tin về phần diện tích sử dụng chung đối
với bất động sản là nhà chung cư, công trình xây dựng, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục
đích sử dụng;
b) Thiết kế cơ sở
trong báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng đã được thẩm định theo quy định
của pháp luật về xây dựng; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng; thông báo khởi công xây dựng công trình; giấy
tờ về nghiệm thu việc đã
hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về
xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu
hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với
trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở;
c) Giấy tờ về quyền sử dụng đất
quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này;
d) Thỏa thuận cấp bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà
ở hình thành trong tương lai;
đ) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về nhà ở
hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua;
e) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động
sản (nếu có); việc thế chấp nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền
sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
4. Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng có sẵn bao
gồm:
a) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai trong đó có
ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trừ trường hợp
quy định tại điểm b khoản này;
b) Trường hợp nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất
động sản của chủ đầu tư thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật về đất đai đối với diện tích đất xây dựng gắn với
nhà ở, công trình xây dựng đó;
c) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động
sản (nếu có); việc thế chấp nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền
sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
5.
Thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản
bao gồm:
a)
Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ
thuật trong dự án bất động sản;
b) Văn bản của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự
án bất động sản đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở;
c) Giấy tờ về việc
hoàn thành đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi
tiết, theo tiến độ dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt;
d) Giấy tờ về việc chủ đầu tư dự án đã hoàn
thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các
loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy
định của pháp luật đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự
án bất động sản đưa vào kinh doanh;
đ) Các hạn chế về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ
thuật trong dự án bất động sản (nếu có); việc
thế chấp quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
6. Các thông
tin đã công khai phải được cập nhật khi có sự thay đổi.
7. Chính phủ quy định chi
tiết Điều này.
Điều 7. Chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản
1. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các
thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển
kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn.
2. Nhà nước khuyến khích và có chính sách ưu đãi cho tổ
chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và dự án bất động sản được ưu đãi đầu
tư.
3. Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu
tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi của dự án, hỗ trợ đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật
trong phạm vi của dự án đối với dự án bất động sản được ưu đãi đầu tư.
4. Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu
tư dự án dịch vụ công ích đô thị, công trình hạ
tầng xã hội trong phạm vi dự án bất động sản.
5. Nhà nước có chính sách để điều tiết thị trường bất động sản, bảo đảm thị trường bất động sản
phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững.
6. Nhà nước có chính sách để tổ chức, cá nhân thực hiện
thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản.
7. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện
giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại nhà ở,
công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Điều 8. Các hành vi bị nghiêm cấm
trong kinh doanh bất động sản
1. Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy
định của Luật này.
2. Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất
động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
3. Không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất
động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động
sản.
4. Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động
sản.
5. Thu tiền trong bán, cho
thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; sử
dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích
sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định
của pháp luật.
6. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ
tài chính đối với Nhà nước.
7. Cấp
chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành
nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất
động sản.
8. Thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền
liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.
Điều 9. Điều
kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản
1.
Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo
quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp
tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất
động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp
quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này.
Trường hợp tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản thực
hiện theo quy định tại khoản 5 Điều này.
2. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải
đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị
tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
b) Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số
vốn chủ sở hữu;
c) Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản
phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy
mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có
quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để
thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng
thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ
lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.
3. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định
của pháp luật.
4. Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây
dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho
thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định
của Luật này nhưng phải kê khai nộp thuế
theo quy định của pháp luật; trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì
còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 44 của
Luật này.
5. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất
động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp
luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp
tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (gọi
chung là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản), phải đáp ứng các điều
kiện theo quy định của Luật này.
6. Chính phủ quy định chi tiết điểm b và điểm c khoản 2 Điều này; quy định việc xác định kinh doanh bất động sản
quy mô nhỏ quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này.
Điều 10. Hình
thức, phạm vi kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất đã có
hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản của
tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh
tế có vốn đầu tư nước ngoài
1. Tổ chức,
cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản theo các hình thức sau đây:
a) Đầu
tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
b) Đầu tư xây dựng hạ tầng
kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền
sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật;
c)
Mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong
công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
d) Nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng,
cho thuê;
đ) Thuê nhà ở, công trình
xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong
công trình xây dựng để cho thuê lại;
e) Thuê quyền sử dụng đất
đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để cho thuê lại;
g) Nhận chuyển nhượng toàn
bộ hoặc một phần dự án bất động sản để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh.
2. Người Việt Nam định
cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch
được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được kinh doanh bất động sản theo các hình
thức quy định tại khoản 1 Điều này.
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà
không phải là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được
phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được kinh doanh bất động sản theo các hình thức
sau đây:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng gắn với
quyền sử dụng đất để bán, cho thuê, cho thuê mua thông qua dự án bất động sản
thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của
pháp luật về đất đai;
b) Đầu tư xây
dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật thực hiện theo đúng
hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất
đai;
c) Các hình thức kinh doanh bất động sản quy định tại
điểm đ và điểm g khoản 1 Điều này.
4. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước
ngoài thuộc diện phải đáp ứng các điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định
đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư thì được kinh doanh
bất động sản theo các hình thức quy định tại khoản 3 Điều này.
5. Tổ chức kinh
tế có vốn đầu tư nước ngoài không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều
này thì được kinh doanh bất động sản theo các hình thức quy định tại khoản 1 Điều
này.
Điều 11. Yêu
cầu đối với dự án bất động sản
1. Dự án bất động sản phải
phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
2. Dự án bất động sản phải
phù hợp với quy hoạch được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây
dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị.
3. Trình tự, thủ tục đầu tư
xây dựng dự án bất động sản thực hiện theo quy định của pháp luật về: quy hoạch,
đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở và pháp luật có
liên quan.
4. Tuân
thủ giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng.
5.
Dự án bất động sản phải được đầu tư xây dựng theo tiến độ, quy hoạch, thiết kế
và trong thời hạn thực hiện dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp
thuận.
6. Đối
với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, ngoài việc đáp ứng quy định tại các khoản 1,
2, 3, 4 và 5 Điều này thì còn phải đáp ứng các yêu cầu theo quy định của pháp
luật về nhà ở.
Chương II
KINH DOANH NHÀ Ở, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG CÓ SẴN
Điều 12. Nhà ở,
công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh
1. Các loại nhà ở
có sẵn, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở.
2. Các loại công
trình xây dựng có sẵn quy định tại khoản 2 Điều 5 của Luật này.
3. Phần diện tích
sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn quy định tại khoản 3 Điều 5 của
Luật này.
Điều 13. Nguyên
tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
1. Việc
mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích
sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải
gắn với quyền sử dụng đất, trừ
trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở có quy định khác. Các chủ sở hữu đối với các căn hộ chung
cư, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, công trình xây dựng
có nhiều chủ sở hữu có quyền sử dụng đất theo hình thức sử dụng
chung.
2. Bên mua, thuê mua nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo
quy định của Luật này được Nhà nước cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần
diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua. Trình tự, thủ
tục, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật về
đất đai.
3. Việc bán, cho thuê mua
nhà ở phải tuân thủ quy định về thời hạn sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật
về nhà ở. Việc bán, cho thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng phải tuân thủ quy định về thời hạn sử dụng công trình
xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
4. Việc bán, cho thuê mua
nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng
phải tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất và đăng ký
đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
5. Bên mua, thuê mua nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được
xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây
dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua. Thời điểm xác lập quyền sở hữu
nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng
đối với bên mua, thuê mua là kể từ thời điểm bên mua, thuê mua đã thanh toán đủ
tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận
khác.
6. Việc mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng
phải kèm theo hồ sơ về nhà ở, công trình xây dựng đáp ứng điều kiện theo quy định
của Luật này. Việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích
sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải
phân định rõ diện tích, trang thiết bị sở hữu, sử dụng chung và diện tích,
trang thiết bị sở hữu, sử dụng riêng của các chủ sở hữu.
Điều 14. Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh
doanh
1. Nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh
doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất theo quy định của pháp luật về đất đai trong đó có ghi nhận quyền sở hữu
nhà ở, công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng
nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trừ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong dự án bất động sản quy định tại
khoản 2 và khoản 3 Điều này;
b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp
về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở
hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền
thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có
tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải
quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;
đ) Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ
giao dịch theo quy định của pháp luật;
e) Đã được công khai thông tin
theo quy định tại Điều 6 của Luật này.
2. Nhà ở, công trình xây dựng trong dự án
bất động sản được chủ đầu tư đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng các điều kiện
quy định tại các điểm b, c, d, đ và e khoản 1 Điều này thì còn phải bảo đảm các
điều kiện sau đây:
a) Dự án phải đáp ứng các yêu cầu quy định
tại Điều 11 của Luật này;
b) Có giấy tờ xác định nhà ở, công trình
xây dựng đã được nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp
luật về xây dựng;
c) Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ
tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí,
lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp
luật đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh;
d) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất gắn với nhà ở, công trình
xây dựng.
3. Phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được chủ đầu tư bán, cho thuê mua
ngoài việc đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì
còn phải bảo
đảm các điều kiện sau đây:
a) Công trình xây dựng được tạo lập theo dự án đầu
tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về xây dựng; có đủ điều
kiện theo quy định của pháp luật về đăng
ký tài sản để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp đăng ký quyền sở hữu tài
sản cho người mua, thuê mua;
b) Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây
dựng được bán, cho thuê mua phải có chức năng sử dụng cụ thể và được phân định
riêng với các phần diện tích khác trong công trình xây dựng theo dự án được cơ
quan có thẩm quyền chấp thuận, phê duyệt và được thể hiện rõ trong hồ sơ thiết
kế của dự án, công trình xây dựng để chủ sở hữu có thể quản lý, sử dụng độc lập
đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đó;
c) Công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong
công trình xây dựng trong dự án phải được thiết kế đúng, phù hợp với các quy
chuẩn, tiêu chuẩn chuyên ngành áp dụng đối với loại công trình xây dựng và công
năng của công trình xây dựng đó;
d) Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây
dựng được bán, cho thuê mua phải xác định được quyền sử dụng đất gắn liền với
phần diện tích sàn xây dựng đó về hình thức, thời hạn sử dụng đất, diện tích đất
sử dụng chung hoặc riêng với các chủ sở hữu công trình xây dựng khác, người sử
dụng đất khác theo quy định của pháp luật về đất đai;
đ) Phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải được xác định rõ nghĩa vụ tài
chính về đất đai gồm
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất
đai (nếu có) đối với Nhà nước mà người
bán, cho thuê mua hoặc người mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng có nghĩa vụ phải nộp và được ghi trong hợp đồng mua bán, thuê mua;
e) Công
trình xây dựng phải được xây dựng trên đất có hình thức sử dụng đất được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê.
Điều 15. Đối
tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn của doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân trong nước,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, tổ chức kinh tế có vốn
đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 5 Điều 10 của Luật này được mua, thuê,
thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần
diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để sử dụng, kinh doanh.
2. Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam được
mua, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Người Việt Nam định
cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam được mua, thuê, thuê mua
công trình xây dựng, phần diện tích
sàn xây dựng trong công trình xây dựng để sử dụng theo đúng công năng của công trình xây dựng.
3. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật này đang trong thời hạn hoạt động hợp
pháp tại Việt Nam được mua, thuê nhà ở để sử dụng; được thuê nhà ở để kinh
doanh theo quy định của Luật này; được mua, thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình
xây dựng của chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản để sử dụng theo đúng công năng của công trình xây dựng phục vụ cho các
hoạt động của mình; thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để cho
thuê lại sử dụng theo đúng công năng của công trình xây dựng.
4. Tổ chức nước ngoài đang trong thời hạn hoạt động hợp pháp tại Việt
Nam, cá nhân nước ngoài đang trong thời hạn cư trú hợp pháp tại Việt Nam được
thuê công trình xây dựng để sử dụng theo đúng công năng của công trình xây dựng
phục vụ cho các hoạt động của mình.
5. Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thực hiện theo quy định
của Luật Nhà ở.
Điều 16. Thực hiện giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
1. Các bên ký kết hợp đồng và
thực hiện giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn
xây dựng trong công trình xây dựng tuân thủ các quy định sau đây:
a) Các bên ký kết hợp đồng có trách nhiệm chuẩn bị
đầy đủ thông tin, giấy tờ để xác lập giao dịch, ký kết hợp đồng theo quy định của
Luật này và Bộ luật Dân sự; đáp ứng điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh
doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; đáp ứng
điều kiện về đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần
diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về
kinh doanh bất động sản và pháp luật về nhà ở;
b) Trước khi ký hợp đồng, bên bán, cho thuê, cho
thuê mua cung cấp đầy đủ thông tin và giấy tờ pháp lý của nhà ở, công trình xây
dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê,
thuê mua;
c) Trường hợp bất động sản được thực hiện giao dịch
thông qua sàn giao dịch bất động sản thì còn phải thực hiện theo quy định tại Mục
1 Chương VII của Luật này;
d) Trường hợp bất động sản thực hiện giao dịch thuộc
diện phải công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch thì việc công chứng, chứng
thực hợp đồng thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
2. Các bên ký kết hợp đồng có trách nhiệm thực
hiện đúng hợp đồng đã ký kết, thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính và nghĩa
vụ khác đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
3. Các bên ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua
nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng
được thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng đó. Trường hợp mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư
có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên mua, thuê
mua, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
4. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách
nhiệm cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Điều 17. Trách
nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản
1. Thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh
doanh, quản lý, khai thác dự án bất động sản theo quy định của pháp luật. Thực
hiện đầy đủ các nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án, thực hiện lập, thẩm định, phê
duyệt và triển khai thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng và
pháp luật có liên quan.
2. Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án
theo đúng tiến độ đã được chấp thuận, phê duyệt.
3. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao
nhà ở cho bên mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền
theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp
giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua, trừ trường hợp
bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
4. Không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân
khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử
dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
5. Thực hiện quy định của pháp luật trong hoạt
động đầu tư, xây dựng, sử dụng đất và giao dịch bán, cho thuê mua nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng bảo đảm
người mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của
pháp luật về đất đai đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong
công trình xây dựng đã mua, thuê mua của chủ đầu tư.
6. Xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và
công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án theo đúng quy hoạch chi
tiết, thiết kế được phê duyệt, giấy phép xây dựng, nội dung chấp thuận chủ
trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; tuân thủ các quy chuẩn
về xây dựng.
7. Việc bàn giao nhà ở thực hiện theo quy định
của pháp luật về nhà ở.
8. Trường hợp bàn giao nhà ở xây dựng thô
không phải là nhà chung cư cho bên mua, thuê mua thì phải hoàn thiện toàn bộ phần
mặt ngoài của nhà ở đó.
9. Trách nhiệm khác của chủ đầu tư dự án theo
quy định của pháp luật.
Điều 18. Quyền
của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà
ở, công trình xây dựng có sẵn
1. Bên bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng có các quyền sau đây:
a) Yêu cầu
bên mua, thuê mua nhận nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;
b) Yêu cầu
bên mua, thuê mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận
trong hợp đồng;
c) Yêu cầu
bên mua, thuê mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán, thuê mua trong thời hạn
đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Không bàn
giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình
xây dựng khi chưa nhận đủ tiền theo thỏa thuận về thanh toán trong hợp đồng, trừ
trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
đ) Yêu cầu bên mua, thuê mua bồi
thường thiệt hại hoặc
sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên mua,
thuê mua gây ra;
e) Quyền khác theo hợp đồng.
2. Bên cho thuê nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các
quyền sau đây:
a) Yêu cầu
bên thuê nhận nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong
công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;
b) Yêu cầu
bên thuê thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thỏa
thuận trong hợp đồng;
d) Yêu cầu
bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên thuê
gây ra;
đ) Cải tạo,
nâng cấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng cho thuê khi được bên thuê đồng ý nhưng không được gây ảnh hưởng
cho bên thuê;
e) Yêu cầu
bên thuê giao lại nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong
công trình xây dựng khi hết thời hạn thuê; trường hợp hợp đồng không quy định
thời hạn thuê thì chỉ được lấy lại nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích
sàn xây dựng trong công trình xây dựng sau khi đã thông báo cho bên thuê trước
06 tháng;
g) Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng khi
bên thuê có một trong các hành vi: chậm thanh toán tiền thuê từ 03 tháng trở
lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồng mà không được sự
đồng ý của bên cho thuê; sử dụng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn
xây dựng trong công trình xây dựng không đúng mục đích thuê; cố ý gây hư hỏng
nghiêm trọng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng đang thuê; sửa chữa, cải tạo, nâng cấp hoặc cho thuê lại nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đang
thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng ý
bằng văn bản;
h) Quyền khác
theo hợp đồng.
Điều 19. Nghĩa
vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua
nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các nghĩa vụ sau đây:
a) Thông báo cho bên mua, thuê, thuê mua các
hạn chế về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng (nếu có);
b) Bảo quản nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng đã bán, cho thuê, cho
thuê mua trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua, thuê, thuê mua;
c) Thực hiện các thủ tục mua bán, cho thuê,
cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng đã ký
kết; tạo điều kiện cho bên mua, thuê mua chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê
mua nhà ở, công trình xây dựng;
d) Giao nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng cho bên mua, thuê, thuê
mua theo đúng thời hạn, chất lượng và điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng;
đ) Làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận về quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật
về đất đai; giao giấy chứng nhận và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp
đồng cho bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng;
e) Bên cho
thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây
dựng bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định
trong thời hạn thuê; bảo trì, sửa chữa theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa
thuận; nếu bên cho thuê không bảo trì, sửa chữa mà gây thiệt hại cho bên thuê
thì phải bồi thường;
g) Bên cho thuê nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi
bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng. Trường hợp bên thuê nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng
không thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng thì bên cho thuê được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhưng phải
thông báo cho bên thuê trước 30 ngày nếu các bên không có thỏa
thuận khác;
h) Bảo hành nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích
sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định
của
pháp luật;
i) Bồi thường
thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
k) Thực hiện
nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật;
l) Đáp ứng đầy đủ điều kiện
của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 9 và tuân thủ hình thức,
phạm vi kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 10 của Luật này;
m) Thực hiện giao
kết hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng
theo quy định về hợp đồng mẫu và các quy định liên quan về hợp đồng trong kinh
doanh bất động sản theo quy định của Luật này;
n) Bảo đảm có quyền
sở hữu, sử dụng hợp pháp đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng
được bán, cho thuê, cho thuê mua;
o) Thực hiện công
khai thông tin theo quy định tại Điều 6 của Luật này; chịu trách nhiệm đối với thông tin về nhà ở, công trình
xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, dự án bất động sản do mình cung cấp;
p) Trường hợp bị xử
phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh
doanh bất động sản, thuế liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng
đưa vào kinh doanh thì phải thi hành xong các quyết định xử phạt vi phạm hành
chính theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trước khi ký kết
các hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;
q) Nghĩa vụ khác
theo hợp đồng.
2. Chủ đầu tư dự án khi ký hợp đồng để bán,
cho thuê mua căn hộ chung cư, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, thương mại,
dịch vụ, du lịch, lưu trú và công
trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp tại dự án bất động sản cho nhiều khách hàng
thì phải xác định rõ trong hợp đồng các nội dung sau đây liên quan đến công
trình xây dựng theo dự án đầu tư được phê duyệt:
a) Phần sở hữu chung, sở hữu riêng của các chủ
sở hữu trong dự án, công trình xây dựng;
b) Việc bố trí chỗ để xe trong dự án, công
trình xây dựng;
c) Phương án về tổ chức quản lý vận hành công
trình xây dựng;
d) Việc thu, quản lý, sử dụng các loại kinh
phí bảo trì, phí dịch vụ quản lý vận hành công trình xây dựng;
đ) Nghĩa vụ tài chính về đất đai và nghĩa vụ
tài chính khác của dự án, công trình xây dựng, phần diện tích
sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định của pháp luật đối với bên mua, thuê
mua;
e) Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Điều 20. Quyền
của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
1. Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình
xây dựng có các quyền sau đây:
a) Yêu cầu
bên bán, cho thuê mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở, công trình xây dựng,
phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa
thuận trong hợp đồng;
b) Yêu cầu
bên bán, cho thuê mua giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác
đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai và hồ sơ
có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Yêu cầu
bên bán, cho thuê mua bảo hành nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn
xây dựng trong công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật;
d) Yêu cầu
bên bán, cho thuê mua bồi thường thiệt hại do việc giao nhà ở, công trình xây dựng,
phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất
lượng và các cam kết khác trong hợp đồng;
đ) Quyền khác theo hợp đồng.
2. Ngoài các
quyền quy định tại khoản 1 Điều này, bên thuê mua còn có các quyền sau đây:
a) Cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà ở, công trình xây dựng, phần
diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; được chuyển nhượng hợp đồng
thuê mua nhà ở, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 49 của Luật này;
b) Yêu cầu
bên cho thuê mua sửa chữa hư hỏng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích
sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong thời hạn thuê mua mà không phải do
lỗi của mình gây ra;
c) Yêu cầu bên cho thuê mua bồi thường thiệt
hại do lỗi của bên cho thuê mua gây ra;
d) Có quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng,
phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng kể từ thời điểm đã thanh
toán đủ tiền cho bên cho thuê mua.
3. Bên thuê
nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng
có các quyền sau đây:
a) Yêu cầu
bên cho thuê giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong
công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng;
b) Yêu cầu
bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà ở, công trình xây dựng,
phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;
c) Được cho
thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn
xây dựng trong công trình xây dựng nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được
bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;
d) Được tiếp
tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp
thay đổi chủ sở hữu;
đ) Yêu cầu
bên cho thuê sửa chữa hư hỏng của nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình
xây dựng trong trường hợp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình
xây dựng không phải do lỗi của mình gây ra;
e) Yêu cầu bên cho thuê bồi thường
thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra;
g) Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng khi
bên cho thuê có một trong các hành vi: không sửa chữa nhà ở, công trình xây dựng,
phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho
bên thuê; tăng giá thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không theo
thỏa thuận trong hợp đồng; quyền sử dụng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình
xây dựng bị hạn chế do lợi ích của bên thứ ba;
h) Quyền khác theo hợp đồng.
Điều 21. Nghĩa
vụ của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
1. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng có các nghĩa vụ sau đây:
a) Thanh toán
đủ tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây
dựng trong công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa
thuận trong hợp đồng;
b) Nhận nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong
công trình xây dựng và hồ sơ có liên quan theo thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Thực hiện đúng, đầy đủ các nghĩa vụ trong hợp đồng; phối hợp với bên bán, cho thuê, cho thuê mua
thực hiện các thủ tục mua bán, thuê, thuê mua trong thời hạn đã thỏa thuận
trong hợp đồng;
d) Bồi thường
thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
đ) Sử dụng nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê, thuê mua theo đúng công năng;
thực hiện các quy định của pháp luật trong việc
phòng cháy, chữa cháy, bảo đảm vệ sinh, môi trường, an ninh, trật tự an toàn xã
hội;
e) Thực hiện theo
quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng hoặc gây thiệt hại đến lợi
ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân khác khi thực hiện bảo trì, cải tạo, sửa chữa, phá dỡ, xây dựng
lại nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng;
g) Có trách nhiệm
để các bên có liên quan và người có thẩm quyền theo thỏa
thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật thực hiện việc kiểm tra, theo dõi, bảo trì,
sửa chữa, thay thế, lắp đặt đối với hệ thống trang thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ
thuật, phần diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;
h) Nghĩa vụ khác
theo hợp đồng.
2. Ngoài các
nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này, bên mua, thuê mua phần diện tích sàn
xây dựng trong công trình xây dựng có
công năng phục vụ mục đích thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú trong dự án đầu
tư có các nghĩa vụ sau đây:
a) Đóng góp kinh phí bảo trì, phí dịch vụ quản lý vận hành công trình
xây dựng theo thỏa thuận trong hợp
đồng và quy định của pháp
luật;
b) Tuân thủ các quy định, quy chế về quản lý vận hành công trình xây dựng
được áp dụng đối với công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật;
c) Tuân thủ các quy định của pháp luật trong hoạt động quản lý, sử dụng,
khai thác, kinh doanh công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;
d) Kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật trong sở hữu, quản lý,
sử dụng, khai thác, kinh doanh công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình
xây dựng.
3. Trường hợp
mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình
xây dựng đang cho thuê, ngoài các nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều
này, bên mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng có nghĩa vụ bảo đảm quyền, lợi ích của bên thuê theo thỏa thuận
trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.
4. Ngoài các
nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này, bên thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần
diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các nghĩa vụ sau đây:
a)
Phải sửa chữa hư hỏng của nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra; trả lại nhà ở, công trình xây
dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên cho thuê
theo thỏa thuận trong hợp đồng; không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng nếu
không có sự đồng ý của bên cho thuê;
b) Thông báo cho bên cho thuê về việc cho thuê lại một phần
hoặc toàn bộ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng;
c) Trường hợp đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê
nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng
thì phải thông báo cho bên cho thuê trước 30 ngày nếu các bên không có thỏa thuận
khác.
5. Ngoài các nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này, bên
thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng còn có nghĩa vụ không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng nếu không
có sự đồng ý của bên cho thuê mua; sửa chữa hư hỏng của nhà ở, công trình xây dựng
do lỗi của mình gây ra trong thời hạn thuê mua; thông báo cho bên cho thuê mua
về việc cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; thông báo cho bên cho thuê mua về
việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua công trình xây dựng.
Chương III
KINH DOANH NHÀ Ở, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Điều 22. Nhà ở,
công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh
1. Các loại nhà ở
hình thành trong tương lai, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định
của Luật Nhà ở.
2. Các loại công
trình xây dựng hình thành trong tương lai quy định tại khoản 2 Điều 5 của Luật
này.
3. Phần diện tích
sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai quy định tại
khoản 3 Điều 5 của Luật này.
Điều 23. Nguyên
tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
1. Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê mua nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình
thành trong tương lai trong dự án bất động sản theo quy định của Luật này.
2. Việc mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích
sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện
theo các quy định sau đây:
a) Tuân thủ các nguyên tắc quy định tại Điều 13 của Luật này;
b) Đối tượng được mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện
theo quy định tại Điều 15 của Luật này;
c) Giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn
xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo
quy định tại Điều 16 của Luật này;
d) Quyền của bên bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 18 của
Luật này;
đ) Nghĩa vụ của bên bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần
diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại các điểm a, b, c,
d, đ, h, i, k, l, m, n, o, p, q khoản 1 và khoản 2 Điều 19 của Luật này;
e) Quyền của bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại khoản 1 và khoản 2
Điều 20 của Luật này;
g) Nghĩa vụ của bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3
và 5 Điều 21 của Luật này;
h)
Tuân thủ quy định khác có liên quan của Luật này.
3. Bảo đảm công khai, minh bạch; bảo vệ quyền
và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân đã ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua
nhà ở, công trình xây dựng, phần
diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
4. Chủ đầu tư dự án bất động sản có trách
nhiệm sau đây:
a) Trách nhiệm quy định tại Điều 17 của Luật
này;
b) Sử dụng tiền đã thu từ bên mua, thuê mua
để đầu tư xây dựng dự án, nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng đã được bán, cho thuê
mua đúng mục đích sử dụng theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết; tuân thủ
quy định của pháp luật về
phòng, chống rửa tiền;
c) Cung cấp công khai thông tin về tiến độ
thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng cho bên mua, thuê mua
theo hợp đồng mua bán, thuê mua đã ký kết hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền
khi có yêu cầu. Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản đủ
điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này cho sàn giao dịch bất động
sản trong trường hợp lựa chọn phân phối sản phẩm thông qua sàn giao dịch bất động
sản;
d) Không ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác
ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng hình thành trong tương
lai.
5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được
thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng,
phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở,
công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của
Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
Điều 24. Điều
kiện của
nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
1. Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi
công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử
dụng đất sau đây:
a) Quyết định giao đất;
b) Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật về đất đai;
c) Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
d) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
đ) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
e) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất;
g) Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. Có các loại giấy tờ sau đây:
a) Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy
phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết
kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường
hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
c) Giấy tờ về nghiệm thu việc đã
hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về
xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn
hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng
phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
4. Trước khi bán,
cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có
văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh
về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được
thông báo, cơ quan quản lý nhà
nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư
về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều
kiện phải nêu rõ lý do.
Chính phủ quy định chi tiết khoản này.
5. Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong
nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình
xây dựng để bán, cho thuê mua.
6. Đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b,
c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 của Luật này.
7. Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa
vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật này.
8. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình
xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng điều
kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này thì còn phải bảo đảm các điều kiện
quy định tại khoản 3 Điều 14 của Luật này.
Điều 25. Thanh toán trong
mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
1.
Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn
xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện
nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những
lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá
trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn
xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước
ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật này thì tổng số không quá 50% giá
trị hợp đồng.
2.
Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình
xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình
thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp
đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây
dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước
cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng
thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong
công trình xây dựng. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua
trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.
3.
Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên
bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của
hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng
nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định
của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua.
Điều 26. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
1.
Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng
nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho
nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu
tư không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở
hình thành trong tương lai (sau đây gọi chung là ngân hàng bảo lãnh).
Nghĩa
vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư
không bàn giao nhà ở theo cam kết với bên mua, thuê mua trong hợp đồng mua bán,
thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng
trước từ bên mua, thuê mua và khoản tiền khác (nếu có) theo thỏa thuận tại hợp
đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã ký mà chủ đầu tư có
nghĩa vụ phải trả cho bên mua, thuê mua khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở
theo cam kết.
2. Trường hợp ngân hàng bảo lãnh chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư thì ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư sẽ ký thỏa thuận cấp bảo lãnh về
các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này.
Căn
cứ vào thỏa thuận cấp bảo lãnh đã ký, ngân hàng bảo lãnh gửi chủ đầu tư dự án bất
động sản văn bản cam kết khẳng định sẽ phát hành thư bảo lãnh cho tất cả bên
mua, thuê mua nhà ở thuộc dự án được chấp thuận cấp bảo lãnh của chủ đầu tư. Chủ
đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao văn bản cam kết này cho bên mua, thuê mua khi
ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
3.
Khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên
mua, thuê mua được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài
chính của chủ đầu tư đối với mình. Trong trường hợp bên mua, thuê mua lựa chọn
không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình thì các
bên không phải thực hiện quy định tại các khoản 4, 5, 6, 7 và 8 Điều này đối với
bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng. Việc bên mua, thuê mua từ chối việc bảo lãnh
cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình được thỏa thuận bằng văn bản
tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương
lai.
4.
Căn cứ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai giữa chủ đầu
tư và bên mua, thuê mua do chủ đầu tư cung cấp, ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm
phát hành thư bảo lãnh cho bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng mua bán, thuê mua
nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về
bảo lãnh ngân hàng và gửi cho chủ đầu tư để chủ đầu tư cung cấp cho từng bên mua,
thuê mua đã ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
5.
Phạm vi bảo lãnh, điều kiện yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, nội dung và
phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của
ngân hàng bảo lãnh quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này và phải được ghi
vào trong thỏa thuận cấp bảo lãnh ký giữa ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư dự
án bất động sản.
Thỏa
thuận cấp bảo lãnh ký giữa ngân hàng bảo lãnh với chủ đầu tư dự án và thư bảo
lãnh của ngân hàng bảo lãnh phát hành cho bên mua, thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai phải ghi cụ thể về thời hạn hiệu lực.
6.
Chủ đầu tư cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua, thuê mua trong thời hạn 10 ngày
làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương
lai hoặc thời hạn khác do các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua
nhà ở hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán của
bên mua, thuê mua theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương
lai sau khi đã cung cấp cho bên mua, thuê mua và bên mua, thuê mua đã nhận được
thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh.
7.
Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết tại hợp đồng mua bán,
thuê mua nhà ở mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài
chính đối với bên mua, thuê mua quy định tại khoản 1 Điều này và bên mua, thuê
mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài
chính đối với bên mua, thuê mua thay cho chủ đầu tư theo đúng cam kết tại thư bảo
lãnh.
8. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình
thành trong tương lai thực hiện theo quy định của pháp luật về bảo lãnh ngân
hàng. Quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương
lai tại Điều này không áp dụng đối với bán, cho thuê mua nhà ở xã hội.
9. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có trách nhiệm hướng dẫn việc bảo lãnh
trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Điều 27. Bàn
giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
1. Việc bàn giao nhà ở thực hiện theo quy định của
pháp luật về nhà ở.
2. Chủ đầu tư dự án bất động sản bàn giao công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên
mua, thuê mua theo đúng hợp đồng đã ký kết và bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Công trình xây dựng đã được nghiệm thu, kiểm tra
công tác nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về
xây dựng;
b) Việc bàn giao công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được lập thành văn bản;
c) Điều kiện, trình tự, thủ tục bàn giao và thẩm
quyền thực hiện bàn giao công trình xây dựng
thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.
3. Bên mua, thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng trực tiếp nhận bàn giao công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hoặc ủy quyền bằng văn bản theo quy
định của Bộ luật Dân sự cho người đại diện để nhận bàn giao công trình xây dựng,
phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
Chương IV
KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐÃ CÓ HẠ TẦNG KỸ THUẬT
TRONG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
Mục 1 QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 28. Hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã
có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản
1. Chủ đầu tư thực hiện kinh doanh quyền sử dụng đất
đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo các hình thức sau đây:
a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ
thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở là hình thức phân
lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở;
b) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ
thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình
xây dựng;
c) Cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để tổ
chức, cá nhân sử dụng theo đúng mục đích sử dụng đất và nội dung dự án đầu tư
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
2. Giao dịch kinh doanh quyền
sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được thực hiện như
sau:
a) Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự
án bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ
điều kiện quy định tại Điều 31 và Điều 35 của Luật này;
b) Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản xác lập các giao dịch chuyển
nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng theo quy định tại
Chương VI của Luật này;
c) Các bên tham
gia giao dịch có trách nhiệm chuẩn bị đầy đủ thông tin, giấy tờ hợp lệ bảo đảm
chứng minh có đủ năng lực pháp luật để xác lập giao dịch, ký kết hợp đồng theo
quy định của pháp luật về dân sự; đáp ứng điều kiện đối với tổ chức, cá nhân
kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
d) Trước khi ký
kết hợp đồng, bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất cung
cấp đầy đủ thông tin và các loại giấy tờ quy định tại khoản 5 Điều 6 của Luật
này cho khách hàng;
đ) Sau khi ký kết hợp đồng, các bên tham gia ký kết hợp đồng có trách nhiệm
thực hiện đúng các nội dung hợp đồng đã ký kết và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ
về thuế, phí, lệ phí (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Bên chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản có
trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp
luật về đất đai cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp trong hợp đồng chuyển
nhượng hai bên có thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng tự nguyện làm thủ tục đề
nghị cấp giấy chứng nhận;
g) Cơ quan nhà
nước có thẩm quyền có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên
nhận chuyển nhượng.
Điều 29. Yêu
cầu trong kinh doanh
quyền sử dụng đất đã có
hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản
1. Dự án bất động sản khi có quyền sử dụng đất đã
có hạ tầng kỹ thuật được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các yêu cầu sau đây:
a) Các yêu cầu quy định tại Điều 11 của Luật này;
b) Đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng các công
trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tiến độ dự án được chấp
thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng,
pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về đầu tư;
c) Bảo đảm cung cấp các dịch vụ cấp điện, cấp nước,
thoát nước, thu gom rác thải, xử lý nước thải; bảo đảm kết nối với hệ thống hạ
tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất;
d) Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền
sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật phải phù hợp với mục tiêu đầu tư, nội dung của
dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
2. Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải
đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 31 và
Điều 35 của Luật này và tuân thủ các quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử
dụng đất, đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.
Điều 30. Nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản
1. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự
án bất động sản quy định như sau:
a) Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử
dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp;
b) Bàn giao đất đủ diện
tích, đúng thời
hạn, vị trí, ranh giới thửa đất theo thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
d) Thực hiện nghĩa vụ tài
chính đối với Nhà nước theo quy định của
pháp luật;
đ) Thực hiện thủ tục đăng ký đất
đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên nhận chuyển nhượng, trừ
trường hợp bên nhận chuyển nhượng tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận;
e)
Đăng ký việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
kiểm tra, nhắc nhở bên thuê, thuê lại bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục
đích; thông báo cho bên thuê, thuê lại về quyền của người thứ ba đối
với đất thuê;
g) Trường hợp doanh nghiệp nhà nước chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì còn phải tuân thủ quy
định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh
doanh tại doanh nghiệp;
h) Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
2. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại
quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản quy định như sau:
a) Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong
hợp đồng;
b) Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất nhận
chuyển nhượng, thuê, thuê lại;
c) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
d) Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy
định của pháp luật;
đ)
Nhận đất đủ diện tích, đúng thời hạn, vị trí, ranh giới thửa đất đã thỏa thuận
trong hợp đồng;
e) Sử dụng đất đúng mục đích,
đúng ranh giới; không được hủy hoại đất; không được làm tổn hại đến quyền, lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh;
g) Phải trả lại đất thuê đúng thời
hạn và thỏa thuận trong hợp đồng;
h) Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Mục
2 CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐÃ CÓ HẠ TẦNG KỸ THUẬT TRONG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CHO CÁ NHÂN TỰ XÂY DỰNG NHÀ Ở
Điều 31. Điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ
thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân
tự xây dựng nhà ở
1. Đáp ứng yêu cầu
quy định tại khoản 1 Điều 29 của Luật này.
2. Có giấy chứng
nhận về quyền sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Quyền sử dụng của phần đất được
chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. Quyền sử dụng đất
không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông
báo, thụ lý, giải quyết hoặc
có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết
định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
4. Quyền sử dụng đất
không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
5. Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời
gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật.
6. Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc
biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng
đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các
khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để
xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã
có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
7. Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong
dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan
quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất
đủ điều kiện được chuyển nhượng.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của chủ đầu tư dự
án, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm
kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn
bản cho chủ đầu tư về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện được
chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; trường hợp quyền sử dụng đất không
đủ điều kiện được chuyển nhượng phải có văn bản trả lời và nêu rõ lý do.
Chính phủ quy định chi tiết khoản này.
8. Đã
được công khai thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự
án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật này.
Điều 32. Yêu cầu
đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có
hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở
1. Phải là chủ đầu tư dự án bất động sản.
2.
Bảo đảm điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 9 và khoản 2 Điều 31 của
Luật này.
3.
Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước
theo quy định của pháp luật đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật
trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
4.
Trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đất
đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế liên quan đến đất đã có hạ tầng kỹ
thuật đưa vào kinh doanh quyền sử dụng đất thì phải thực hiện xong các quyết định
xử phạt vi phạm hành chính trước khi ký kết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
Điều 33. Quyền, nghĩa vụ
của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất
động sản cho cá nhân
tự xây dựng nhà ở
1. Thực hiện các nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều
30 của Luật này.
2. Theo dõi, đôn đốc, giám sát và tạo điều kiện cho
bên nhận chuyển nhượng thực hiện việc xây dựng nhà ở bảo đảm tiến độ, theo đúng
thiết kế, quy hoạch chi tiết được phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường
hợp phải cấp giấy phép xây dựng và theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đã ký
kết giữa hai bên theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên
quan.
3. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng bồi thường thiệt
hại nếu gây hư hỏng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong quá trình xây dựng nhà ở của
mình.
4. Thực hiện sửa chữa, khắc phục hư hỏng của hệ thống
hạ tầng kỹ thuật do bên nhận chuyển nhượng gây ra trong quá trình xây dựng nhà ở.
5.
Quyền, nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Điều 34. Quyền,
nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở
1. Thực hiện các nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều
30 của Luật này.
2. Phải thực hiện việc xây dựng nhà ở bảo đảm tiến
độ, theo đúng thiết kế, quy hoạch chi tiết được phê duyệt, giấy phép xây dựng đối
với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng và theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản
đã ký kết.
3. Chịu sự giám sát của bên chuyển nhượng trong quá
trình xây dựng nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng và thực hiện theo quy định
của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.
4. Trong quá trình xây dựng nhà ở nếu gây hư hỏng hệ
thống hạ tầng kỹ thuật thì phải bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
5.
Quyền, nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Mục
3 CHUYỂN
NHƯỢNG, CHO THUÊ, CHO THUÊ LẠI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐÃ CÓ HẠ TẦNG KỸ THUẬT TRONG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CHO TỔ CHỨC
Điều 35. Điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ
thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền
sử dụng đất cho tổ chức
Đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản
được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất cho tổ chức phải
đáp ứng các điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 8 Điều 31 của Luật
này.
Điều 36. Yêu cầu đối với bên chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất
động sản cho tổ chức
Bên
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật
trong dự án bất động sản phải đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 32 của Luật
này.
Điều 37. Quyền,
nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức
1. Thực hiện các
nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 30 của Luật này.
2. Cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý của dự án, quyền sử dụng
đất để bên nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại thực hiện các thủ tục đầu tư, xây
dựng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng và pháp
luật có liên quan.
3. Tạo điều kiện cho bên nhận chuyển nhượng, thuê,
thuê lại thực hiện đầu tư xây dựng theo dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
chấp thuận.
4. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng bồi thường thiệt
hại nếu gây hư hỏng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong quá trình đầu tư xây dựng của
mình.5. Quyền, nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Điều 38. Quyền,
nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng, thuê, thuê
lại quyền sử dụng đất đã
có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức
1. Thực hiện các nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều
30 của Luật này.
2. Thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng đất
theo quy định của Luật Đất đai.
3. Đầu tư, xây dựng dự án đầu tư xây dựng tại phần
đất nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật
trong dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về: đầu tư, xây dựng, đất
đai và pháp luật có liên quan.
4. Thực hiện đầu tư xây dựng dự án trên đất nhận
chuyển nhượng, thuê, thuê lại bảo đảm các yêu cầu sau đây:
a) Đầu tư xây dựng các công trình phù hợp với quy
hoạch chi tiết và tiến độ dự án được chấp thuận, phê duyệt;
b) Đầu tư xây dựng hệ thống các công trình hạ tầng kỹ
thuật bảo đảm đồng bộ và kết nối với hệ thống hạ tầng khu vực xung quanh, phù
hợp với thời gian thực hiện dự án được chấp thuận, phê duyệt và quy hoạch được
phê duyệt;
c) Bảo đảm việc cung cấp các dịch vụ quản lý vận hành
dự án, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, dịch vụ khác thuộc phạm vi dự
án;
d) Chuyển giao các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng
xã hội cho chính quyền địa phương trong trường hợp phải chuyển giao theo dự án
được chấp thuận theo quy định của pháp luật; trường hợp chưa chuyển giao thì phải có trách nhiệm
quản lý, vận hành và bảo đảm chất lượng các công
trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong
thời gian chưa chuyển giao.
5. Quyền, nghĩa vụ
khác theo hợp đồng.
Chương V CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 39. Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc
một phần dự án bất động sản
1. Chủ đầu tư dự án bất động sản
được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục
đầu tư xây dựng, kinh doanh khi dự án đang trong thời hạn thực hiện được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
2. Khi thực hiện việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một
phần dự án bất động sản phải bảo đảm không thay đổi quy hoạch, mục tiêu của dự
án; bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan.
3. Sau khi đã hoàn thành việc chuyển
nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng kế thừa
các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và là chủ đầu tư đối với dự
án, phần dự án đã nhận chuyển nhượng. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc
một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng
và giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung của dự án;
trường hợp có thay đổi thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng thực hiện điều chỉnh
theo quy định của pháp luật.
4. Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất
động sản phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 40 của Luật này và tuân
thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất, đăng ký đất đai theo
quy định của pháp luật về đất đai.
Điều 40. Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất
động sản
1. Dự án bất
động sản chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây:
a) Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương
đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư; đã được lựa chọn
hoặc công nhận chủ đầu tư đối với trường hợp dự án phải thực hiện thủ tục công
nhận chủ đầu tư;
b) Dự án đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp
luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch đô thị;
c) Dự án,
phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Đối
với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu
tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình
hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ, thiết kế, quy hoạch chi tiết được phê
duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị và
nội dung của dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng;
d) Quyền sử
dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng không thuộc trường hợp
đang có tranh chấp đang được cơ quan
có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải
quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật; không bị kê
biên để bảo đảm thi hành án; không thuộc trường
hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời
gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;
đ) Dự án
không bị đình chỉ, chấm dứt hoạt động hoặc không có quyết định thu hồi đất của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
trường hợp dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng bị xử phạt vi phạm hành chính
thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt vi phạm hành chính của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành
chính;
e) Trường
hợp dự án đang thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định
của pháp luật thì phải thực hiện giải chấp;
g) Dự án còn trong thời hạn thực
hiện;
h) Đối với dự án bất động sản chuyển
nhượng một phần dự án còn phải bảo đảm các hạng mục công trình xây dựng hoặc
mục đích sử dụng, kinh doanh của các công trình xây dựng của phần dự án chuyển
nhượng có thể độc lập được với phần dự án khác trong dự án bất động sản.
2. Chủ đầu
tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng
điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 9 của Luật này và cam kết
tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng nội dung dự án
đã được chấp thuận; trường hợp có thay đổi nội dung dự án thì thực hiện theo
quy định tại khoản 3 Điều 39 của Luật này.
3. Chủ đầu tư chuyển nhượng
đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành
nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên
quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước của dự án, phần dự
án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với toàn bộ hoặc phần
dự án chuyển nhượng.
4.
Doanh
nghiệp nhà nước chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản ngoài
tuân thủ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì còn phải tuân thủ quy
định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh
doanh tại doanh nghiệp.
5. Ngoài điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này, việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất
động sản còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan.
Điều 41. Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn
bộ hoặc một phần dự án bất động sản
1. Đối với dự án bất động sản được
chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy
định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần
dự án bất động sản thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.
2. Đối với dự án bất động sản không
thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, thẩm quyền cho phép chuyển
nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện như sau:
a) Thủ tướng Chính phủ quyết định
cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết
định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư. Trường
hợp Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc
chuyển nhượng một phần dự án bất động sản thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết
định cho phép chuyển nhượng một phần dự án và thực hiện theo quy định tại khoản
2 Điều 42 của Luật này;
b) Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.
Điều 42. Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất
động sản
1.
Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thuộc thẩm quyền
quyết định cho phép chuyển nhượng của Thủ tướng Chính phủ quy định tại khoản 2
Điều 41 của Luật này như sau:
a)
Chủ đầu tư dự án gửi hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần
dự án bất động sản đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan quản
lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy
quyền;
b)
Trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
có trách nhiệm lấy ý kiến của Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành, cơ quan có liên
quan, tổ chức thẩm định và trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định cho
phép chuyển nhượng; trường hợp dự án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng
thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có văn bản thông báo rõ lý do cho chủ đầu tư dự
án;
c)
Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của Thủ tướng Chính phủ, bên chuyển
nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng và
bàn giao dự án.
2.
Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thuộc thẩm quyền
quyết định cho phép chuyển nhượng của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại khoản
2 Điều 41 của Luật này như sau:
a)
Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án
bất động sản đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan quản lý nhà
nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền;
b)
Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
có trách nhiệm lấy ý kiến của các cơ quan có liên quan, tổ chức thẩm định và
ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng; trường hợp dự án, phần dự án bất động
sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có văn bản
thông báo rõ lý do cho chủ đầu tư dự án;
c)
Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, bên
chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng
và bàn giao dự án.
3. Trường hợp
bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án quy định tại khoản 2 Điều 41
của Luật này là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4
Điều 10 của Luật này, sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền và các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng thì việc thực hiện
thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.
4.
Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 43. Quyền, nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng
toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
1. Chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ
hoặc một phần dự án bất động sản có các quyền, nghĩa vụ sau đây:
a) Chuyển giao quyền, nghĩa vụ của
mình đối với toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng để
tiếp tục đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh, trừ các quyền, nghĩa vụ đã
thực hiện xong mà không liên quan đến chủ đầu tư nhận chuyển nhượng và việc
tiếp tục triển khai dự án, phần dự án đó;
b) Chuyển giao hồ sơ liên quan cho
bên nhận chuyển nhượng; thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết
thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan tới dự án, phần dự
án chuyển nhượng;
c) Phối hợp với bên nhận chuyển
nhượng thực
hiện thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên nhận chuyển nhượng;
d) Trường hợp chuyển nhượng một phần
dự án bất động sản, bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng
tiếp tục đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng trong phần dự án nhận
chuyển nhượng theo đúng nội dung của dự án đã được chấp thuận, giấy phép xây
dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng và quy hoạch chi tiết được
phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch đô
thị; theo dõi và thông báo kịp thời với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về hành
vi vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất, đầu tư xây dựng của bên nhận
chuyển nhượng;
đ) Thực hiện
nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Quyền, nghĩa vụ khác theo hợp
đồng.
2. Bên nhận chuyển nhượng toàn bộ
hoặc một phần dự án bất động sản có các quyền, nghĩa vụ sau đây:
a) Kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa
vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng đã chuyển giao;
b) Tiếp tục triển khai đầu tư xây
dựng, kinh doanh dự án theo đúng nội dung của dự án đã được chấp thuận; trường
hợp có thay đổi thì thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 39 của Luật này;
c) Trường hợp nhận chuyển nhượng một
phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện các
yêu cầu của bên chuyển nhượng dự án về việc bảo đảm tuân thủ quy hoạch của dự
án trong quá trình đầu tư xây dựng;
d) Thực hiện
nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật;
đ) Quyền, nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Chương VI
HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Mục 1 CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN,SỬ DỤNG HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 44. Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản
bao gồm:
a) Hợp đồng mua bán, hợp
đồng thuê mua nhà ở;
b) Hợp đồng thuê nhà ở;
c) Hợp đồng mua bán, hợp
đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;
d) Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;
đ) Hợp đồng mua bán, hợp
đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn
phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng
phục vụ hỗn hợp;
e) Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn
phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng
phục vụ hỗn hợp;
g) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã
có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
h) Hợp đồng cho thuê, hợp
đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng
kỹ thuật trong dự án bất động sản;
i) Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất
động sản;
k) Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất
động sản;
l) Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, hợp
đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.
2. Các loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản
bao gồm:
a) Hợp đồng dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
b) Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản;
c) Hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản;
d) Hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản.
3. Hợp đồng kinh doanh bất động sản được ký kết khi
bất động sản đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, dự án bất động sản đã có đủ
điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật này.
4. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh
doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các
bên.
5. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây
dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia
giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.
6. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm
bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện
trên hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp hợp đồng
có công chứng hoặc chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm
văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực theo quy định của pháp luật về công
chứng, chứng thực.
7.
Chính phủ quy định các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản quy định
tại khoản 1 Điều này.
Điều 45. Sử dụng hợp đồng trong kinh doanh bất
động sản
1. Tổ chức, cá nhân khi xác lập hợp đồng kinh doanh
bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải tuân thủ quy định của
pháp luật về kinh doanh bất động sản và Bộ luật Dân sự.
2. Chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản sử dụng hợp đồng mẫu quy định tại Điều 44 của Luật này, thực
hiện công khai các hợp đồng kinh doanh bất động sản theo quy định tại điểm d
khoản 2 Điều 6 của Luật này trước khi áp dụng.
3.
Hợp đồng kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 44 của Luật này không áp dụng
trong bán, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại nhà ở xã hội.
Điều 46. Nội dung chính của hợp đồng trong kinh
doanh bất động sản
1.
Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải có các nội
dung chính sau đây:
a)
Tên, địa chỉ của các bên;
b)
Các thông tin về bất động sản;
c)
Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;
d)
Phương thức và thời hạn thanh toán;
đ)
Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với
trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;
e)
Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;
g)
Bảo hành;
h)
Quyền, nghĩa vụ của các bên;
i)
Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
k)
Phạt vi phạm hợp đồng;
l)
Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;
m)
Phương thức giải quyết tranh chấp;
n)
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
2.
Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong
dự án bất động sản phải có các nội dung chính sau đây:
a)
Tên, địa chỉ của các bên;
b)
Các thông tin về loại đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng
thửa đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
c)
Thời hạn sử dụng đất; giá chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
bao gồm tài sản gắn liền với đất (nếu có);
d)
Phương thức và thời hạn thanh toán;
đ)
Thời hạn bàn giao đất và hồ sơ kèm theo;
e)
Quyền, nghĩa vụ của các bên;
g)
Quyền của bên thứ ba đối với thửa đất (nếu có);
h)
Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
i)
Phạt vi phạm hợp đồng;
k)
Giải quyết hậu quả khi hợp đồng hết hạn đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất;
l)
Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;
m)
Phương thức giải quyết tranh chấp;
n)
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
3.
Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải có các nội
dung chính sau đây:
a)
Tên, địa chỉ của các bên;
b)
Thông tin cơ bản của dự án đã được phê duyệt;
c)
Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng;
d)
Giá chuyển nhượng;
đ)
Phương thức và thời hạn thanh toán;
e)
Thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc một phần dự án và hồ sơ kèm theo;
g)
Quyền, nghĩa vụ của các bên;
h)
Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến
quyền sử dụng đất;
i)
Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
k)
Phạt vi phạm hợp đồng;
l)
Các trường hợp chấm dứt hợp đồng và biện pháp xử lý;
m)
Phương thức giải quyết tranh chấp;
n)
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
4.
Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải có các nội dung chính sau đây:
a)
Tên, địa chỉ của các bên;
b)
Đối tượng và nội dung dịch vụ;
c)
Yêu cầu và kết quả dịch vụ;
d)
Thời hạn thực hiện dịch vụ;
đ)
Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ;
e)
Phương thức và thời hạn thanh toán;
g)
Quyền, nghĩa vụ của các bên;
h)
Phương thức giải quyết tranh chấp;
i)
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Điều 47. Giá giao dịch trong kinh doanh bất động sản
1. Giá bán, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê mua bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh do
các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng; trường hợp Nhà nước có quy định
về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.
2. Tổ
chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp
đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với
giá giao dịch thực tế.
Điều 48. Thanh toán trong kinh doanh bất động sản
1. Việc thanh
toán trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản do các bên thỏa thuận
trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật.
2. Chủ đầu tư
dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất
động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng
kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức
tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp
tại Việt Nam.
3.
Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê,
bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho
thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận
và phải được ghi trong hợp đồng.
Mục
2 CHUYỂN
NHƯỢNG HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 49. Chuyển
nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng
1.
Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được chuyển nhượng theo
quy định của Luật này bao gồm:
a) Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai;
b) Hợp đồng thuê
mua nhà ở hình thành trong tương lai;
c) Hợp đồng
thuê mua công trình xây dựng có sẵn.
2. Quy định về chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất
động sản tại Mục 2 Chương VI của Luật này không áp dụng đối với hợp đồng mua
bán, thuê mua nhà ở xã hội.
Điều 50. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh
doanh bất động sản
1. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua
nhà ở, công trình xây dựng phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
a)
Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng
nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định
của pháp luật về đất đai;
b) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không
có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết
theo quy định của pháp luật hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã được cơ
quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu
lực pháp luật;
c)
Nhà ở, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị
kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp
luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý;
d)
Có hợp đồng mua bán, thuê mua được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh
doanh bất động sản.
2.
Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được
thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Trường hợp mua bán, thuê mua nhiều căn nhà ở,
công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng
từng căn nhà ở, công trình xây dựng thì các bên sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê
mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện
chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Luật này.
Điều 51. Quyền, nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển
nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản
1.
Bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và bên thuê mua công trình
xây dựng có sẵn có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình
thành trong tương lai, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận
về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của
pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước
có thẩm quyền.
2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục kế thừa để
tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai, bên thuê mua công trình xây dựng có sẵn với chủ đầu tư. Chủ đầu
tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng
và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp
đồng.
3.
Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương
lai, công trình xây dựng có sẵn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng
nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định
của pháp luật về đất đai.
Điều 52. Trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng
hợp đồng kinh doanh bất động sản
Chính phủ quy định chi tiết về trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp
đồng kinh doanh bất động sản.
Chương VII
KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ ĐÀO TẠO, BỒI DƯỠNG, CẤP CHỨNG CHỈ HÀNH NGHỀ
TRONG KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN
Mục
1 SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 53. Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
1. Sàn giao dịch bất
động sản hoạt động phải tuân thủ các nguyên tắc quy định tại Điều 4 của Luật
này.
2. Hoạt động của sàn giao dịch bất
động sản phải công khai, minh bạch, theo quy
chế hoạt động, quy trình giao dịch được ban hành; cung cấp các dịch vụ giao dịch
bất động sản thông qua sàn, hưởng thù lao theo quy định và hợp đồng được ký kết
với bên yêu cầu cung cấp dịch vụ.
3. Được
đăng tải thông tin về sàn giao dịch bất động sản trên hệ thống thông tin về nhà
ở và thị trường bất động sản.
4. Khi ký
hợp đồng với cá nhân môi giới bất động sản thì cá nhân môi giới bất động sản phải
có đủ điều kiện hoạt động theo Luật này.
5.
Sàn giao dịch bất động sản thực hiện giao dịch trực tiếp và giao dịch điện tử
(nếu có); trường hợp thông qua hình thức giao dịch điện tử thì phải tuân thủ
quy định của Luật này, Luật Giao dịch điện tử và quy định của pháp luật có liên
quan.
Điều 54. Thành lập và đăng ký hoạt động sàn
giao dịch bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh
doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 5 Điều 9 của
Luật này.
2.
Tên của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản do tổ chức,
cá nhân thành lập lựa chọn theo quy định của Luật Doanh nghiệp và phải
có cụm từ “sàn giao dịch bất động sản”, không được trùng hoặc gây nhầm lẫn
với tên của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản khác đã
được đăng ký hoạt động.
3. Sàn giao dịch bất động sản
trước khi hoạt động phải gửi hồ sơ đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất
động sản cấp tỉnh nơi có trụ sở chính của sàn giao dịch bất động sản để được cấp
giấy phép hoạt động.
4. Chính phủ quy định
chi tiết khoản 3 Điều này.
Điều 55. Điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
1. Người quản lý, điều hành sàn giao dịch
bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Có quyền quản
lý doanh nghiệp tại Việt Nam theo quy định của Luật Doanh nghiệp;
b) Hoàn thành
khóa đào tạo về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và được cơ sở đào
tạo cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý, điều hành sàn giao dịch bất
động sản.
2. Sàn giao dịch
bất động sản phải được thành lập và đăng ký hoạt động theo quy định tại Điều 54
của Luật này.
3. Sàn giao dịch
bất động sản phải ban hành, công khai quy trình giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản.
4. Sàn giao dịch
bất động sản phải đăng ký địa điểm hoạt động cố định, có cơ sở vật chất, kỹ thuật
bảo đảm thực hiện các hoạt động của sàn giao dịch
bất động sản.
5. Chính phủ quy
định chi tiết Điều này.
Điều 56. Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
1. Kiểm tra tính pháp lý và điều kiện đưa vào kinh
doanh đối với các bất động sản đưa vào giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản; thực hiện
niêm yết, cung cấp thông tin bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo
quy định của Luật này.
2. Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ, cung cấp thông tin để
khách hàng tìm kiếm, lựa chọn bất động sản.
3. Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản, hỗ trợ các
bên đàm phán, thương thảo giao dịch bất động sản. Hoạt động môi giới bất động sản
trong sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng điều kiện và tuân thủ các quy định
tại Mục 2 Chương này.
4. Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ các bên lập và ký kết hợp
đồng giao dịch bất động sản.
5. Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ các bên thanh toán, bàn
giao hồ sơ, giấy tờ và bàn giao bất động sản (nếu có) đối với các giao dịch
thông qua sàn giao dịch bất động sản.
6. Thực hiện lưu trữ thông tin, hồ sơ, giấy tờ về các
bất động sản và giao dịch bất động sản thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.
7. Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ nội dung khác liên quan đến
các giao dịch thông qua sàn giao dịch
bất động sản.
8. Xác nhận giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản; cung cấp
thông tin giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản cho cơ quan quản lý
nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh.
9. Chính phủ quy định chi
tiết Điều này.
Điều 57. Quyền của sàn giao dịch bất động sản
1. Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bất
động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản.
2. Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản các bất
động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
3. Được thu phí dịch vụ của khách hàng
theo thỏa thuận của các bên.
4. Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của
khách hàng gây ra.
5. Quyền khác theo hợp đồng.
Điều 58. Nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản
1.
Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản phải có đủ điều kiện
đưa vào kinh doanh.
2.
Niêm yết, cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản và chịu
trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình niêm yết, cung cấp.
3.
Bảo đảm cơ sở vật chất, kỹ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động
sản.
4.
Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh
tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
5. Thực hiện nghĩa vụ về thuế đối
với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
6.
Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra cho khách hàng.
7. Quản lý nhân viên môi giới và người lao động làm việc tại sàn giao dịch
bất động sản trong việc tuân thủ pháp luật.
8. Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến
thức hành nghề môi giới bất động sản cho nhân viên môi giới làm việc tại sàn giao dịch bất động sản hằng
năm.
9. Thực hiện lưu trữ hồ sơ giao dịch theo quy định của pháp luật.
10. Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Điều 59. Quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia
giao dịch bất động sản tại sàn giao
dịch bất động sản
1. Tổ chức, cá
nhân tham gia giao dịch bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản có các quyền
sau đây:
a) Được yêu cầu sàn
giao dịch bất động sản cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản;
b) Ký kết hợp đồng với sàn giao dịch bất động
sản để mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;
c) Yêu cầu sàn giao dịch bất động sản bồi
thường thiệt hại do lỗi của sàn giao dịch bất động sản gây ra;
d) Quyền khác theo hợp đồng.
2. Tổ chức, cá nhân tham
gia giao dịch bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản có các nghĩa vụ sau
đây:
a) Thực hiện nội
quy của sàn giao dịch bất động sản;
b) Trả phí dịch vụ cho sàn giao dịch bất động sản;
c) Bồi thường
thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
d) Nghĩa vụ
khác theo hợp đồng.
Điều 60. Quản lý hoạt động của sàn giao dịch bất
động sản
1. Cơ quan quản
lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có quyền hạn, trách nhiệm sau
đây:
a) Quản lý, giám sát, định kỳ hoặc đột xuất
kiểm tra hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn;
b) Cấp, cấp lại, thu hồi Giấy phép hoạt động
của sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn;
c)
Quyết định tạm ngừng, chấm dứt hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động
sản trên địa bàn theo quy định.
2.
Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Mục 2 MÔI
GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 61. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh
doanh dịch vụ môi giới bất động sản
1.
Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh
nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định
tại khoản 5 Điều 9 của Luật này và phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a)
Phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản;
b)
Phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của
Chính phủ;
c)
Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản;
d) Trước khi hoạt
động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch
vụ môi giới bất động sản gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản
lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống
thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này.
2. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải
đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
b) Phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh
doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch
vụ môi giới bất động sản.
Điều 62. Nội dung môi giới bất động sản
1. Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách
hàng để tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng.
2.
Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua
bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
3. Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm
phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua bất động sản.
Điều 63. Thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản
1. Cá nhân hành nghề môi giới
bất động sản được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp kinh doanh dịch
vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất
động sản.
2. Mức thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản do
cá nhân môi giới bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch
bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thỏa
thuận. Mức thù lao môi giới bất động sản không phụ thuộc vào giá của giao dịch
được môi giới bất động sản.
Điều 64. Quyền của doanh nghiệp kinh doanh dịch
vụ môi giới bất động sản, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản
1. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới
bất động sản có các quyền sau đây:
a) Thực hiện
môi giới bất động sản theo quy định của Luật này;
b) Yêu cầu các
tổ chức, cá nhân có liên quan cung cấp hồ sơ, thông tin bất động sản thực hiện
giao dịch;
c) Thu phí dịch
vụ của khách hàng theo thỏa thuận của các bên;
d) Từ chối môi giới bất
động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh;
đ) Yêu cầu các tổ chức, cá nhân có liên
quan bồi thường thiệt hại do lỗi của họ gây ra;
e) Quyền khác
theo hợp đồng.
2. Cá nhân hành
nghề môi giới bất động sản có các quyền sau đây:
a) Quyền quy định
tại các điểm a, b, d và đ khoản 1 Điều này;
b) Hưởng thù
lao, hoa hồng môi giới bất động sản theo quy định tại Điều 63 của Luật này.
Điều 65. Nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh
dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản
1. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới
bất động sản có các nghĩa vụ sau đây:
a) Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi
giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp;
b) Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất động
sản cho nhân viên môi giới bất động
sản làm việc trong doanh
nghiệp hằng năm;
c) Thực
hiện nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước;
d) Bồi
thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
đ) Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền;
e) Nghĩa
vụ khác theo hợp đồng.
2. Cá
nhân hành nghề môi giới bất động sản có các nghĩa vụ sau đây:
a) Nghĩa
vụ quy định tại các điểm a, c và d khoản 1 Điều này;
b) Thực hiện quy chế hoạt động của
sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản nơi cá nhân làm việc;
c) Tham
gia đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất động sản hằng
năm.
Mục 3 TƯ
VẤN, QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 66. Nguyên tắc, phạm vi kinh doanh dịch vụ
tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản
1. Nguyên tắc kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản
quy định như sau:
a) Người trực tiếp tư vấn phải có bằng cấp, chứng chỉ về lĩnh vực mình
trực tiếp tư vấn;
b)
Bất động sản được quản lý phải là bất động sản hợp pháp.
2. Phạm vi kinh doanh dịch vụ
tư vấn bất động sản bao gồm:
a)
Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản;
b)
Tư vấn về tài chính bất động sản;
c)
Tư vấn về giá bất động sản;
d)
Tư vấn về hợp đồng kinh doanh bất động sản.
3. Phạm vi
kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm:
a)
Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản theo ủy
quyền của chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất;
b)
Tổ chức thực hiện việc cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường
của bất động sản;
c)
Tổ chức thực hiện việc bảo trì, sửa chữa bất động sản;
d)
Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo hợp
đồng;
đ)
Thực hiện các quyền, nghĩa vụ đối với khách hàng, đối với Nhà nước theo ủy
quyền của chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất.
Điều 67. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh
doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ
quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản
theo quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật này. Trường hợp kinh doanh dịch vụ quản
lý nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở
thì phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.
2. Trước khi hoạt động kinh doanh,
doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản phải gửi
thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản
cấp tỉnh nơi thành lập doanh
nghiệp để được đăng tải trên hệ thống
thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này.
Điều 68. Quyền, nghĩa vụ của
các bên trong kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản, các bên liên
quan đến dịch vụ quản lý bất động sản
1. Quyền, nghĩa vụ của các bên trong kinh doanh dịch vụ
tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản, các bên liên quan đến dịch vụ quản lý bất
động sản, phí dịch vụ tư vấn, giá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa
thuận trong hợp đồng nhưng không được trái quy định của Luật này.
2. Các bên trong kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản
lý bất động sản thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi
của mình gây ra.
Mục
4 ĐÀO
TẠO, BỒI DƯỠNG KIẾN THỨC HÀNH NGHỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN, ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN; CẤP CHỨNG CHỈ HÀNH NGHỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 69. Yêu cầu đối với cơ sở đào tạo, bồi dưỡng
kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản
1.
Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành
sàn giao dịch bất động sản có tư cách pháp nhân và thuộc một trong các trường hợp
sau đây:
a)
Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng được thành lập theo quy định của Luật Giáo dục nghề
nghiệp hoặc Luật Giáo dục đại học;
b)
Doanh nghiệp được thành lập và có ngành, nghề kinh doanh về đào tạo, bồi dưỡng
kiến thức chuyên môn;
c)
Đối với tổ chức khác phải được cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thành lập và giao
chức năng, nhiệm vụ đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn.
2. Cơ sở vật chất
phục vụ đào tạo,
giảng viên, bộ máy quản lý đào tạo theo pháp luật về giáo dục có liên quan.
3. Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành
nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có giáo
trình giảng dạy có nội dung phù hợp với Chương trình khung do Bộ trưởng Bộ Xây dựng
ban hành.
Điều 70. Thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề
môi giới bất động sản
1.
Cá nhân dự thi sát hạch phải có đủ các điều kiện sau đây:
a)
Có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý đào tạo, bồi dưỡng kiến thức
hành nghề môi giới bất động sản;
b) Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở
lên;
c)
Đã nộp hồ sơ đăng ký dự thi và kinh phí dự thi cho đơn vị tổ chức kỳ thi sát hạch.
2. Cá nhân được cấp
chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Đã
qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản;
b) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
c) Không đang bị truy cứu
trách nhiệm hình sự, đang bị tạm giam, đang chấp hành án phạt tù, đang bị áp dụng
biện pháp xử lý hành chính đưa vào cơ sở cai nghiện bắt buộc, cơ sở giáo dục bắt
buộc hoặc đang bị Tòa án cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc
nhất định.
3. Chính phủ quy định về tổ chức kỳ thi sát hạch và
cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
Chương VIII
XÂY DỰNG VÀ QUẢN LÝ HỆ THỐNG THÔNG TIN,
CƠ SỞ DỮ LIỆU VỀ NHÀ Ở VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN
Điều
71. Hệ thống thông tin về nhà ở và thị
trường bất động sản
1. Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản được xây dựng tập
trung, thống nhất trên toàn quốc; bảo đảm kết nối, chia sẻ dữ liệu với cơ sở dữ
liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu của các Bộ, ngành, địa
phương, cơ quan có liên quan để cập nhật, chia sẻ, khai thác thông
tin về nhà ở và thị trường bất động sản, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc
gia tạo nền tảng phát triển Chính phủ điện tử.
2. Hệ thống thông tin về nhà ở và
thị trường bất động sản gồm các thành phần sau đây:
a) Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông
tin;
b) Phần mềm phục vụ quản lý, vận
hành, khai thác thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản;
c) Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị
trường bất động sản.
Điều
72. Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin và
hệ thống phần mềm phục vụ quản lý, vận hành, khai thác hệ thống thông tin về
nhà ở và thị trường bất động sản
1. Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin về nhà ở và
thị trường bất động sản bao gồm tập hợp các thiết bị cơ bản như sau:
thiết bị tính toán, thiết bị
kết nối mạng, thiết bị an ninh, an toàn mạng và cơ sở dữ liệu,
thiết bị lưu trữ, thiết bị ngoại vi và thiết bị phụ trợ, mạng nội bộ.
2. Hệ thống phần mềm để quản lý, vận hành, khai
thác hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản bao gồm: hệ điều hành, hệ quản trị cơ sở dữ liệu và phần mềm ứng
dụng, phần mềm an ninh, an toàn mạng.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều
73. Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất
động sản
1. Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị
trường bất động sản được xây dựng phù hợp với khung kiến trúc Chính phủ điện tử
Việt Nam, kiến trúc chính quyền điện tử ở địa phương, đáp ứng chuẩn về
cơ sở dữ liệu, các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, công nghệ thông tin, định mức kinh tế
- kỹ thuật.
2. Nội dung cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản bao gồm:
a) Cơ sở dữ liệu về văn bản quy
phạm pháp luật về nhà ở và thị trường bất động sản;
b) Cơ sở dữ liệu về chương trình,
kế hoạch phát triển nhà ở; các chương trình hỗ trợ về nhà ở;
c) Cơ sở dữ liệu về chương trình
điều tra, thống kê về nhà ở và thị trường bất động sản, về quản lý, sử dụng nhà
ở, đất ở;
d) Cơ sở dữ liệu về nhà ở, bất
động sản; dự án nhà ở, bất động sản;
đ) Cơ sở dữ liệu về số lượng giao
dịch, giá trị giao dịch bất động sản, hợp đồng kinh doanh nhà ở, bất động sản;
e) Cơ sở dữ liệu về kinh doanh
dịch vụ bất động sản;
g) Cơ sở dữ liệu khác liên quan đến lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động
sản.
3. Chính phủ quy định chi tiết
Điều này.
Điều
74. Xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống
thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản
1. Thông tin trong cơ sở dữ liệu
về nhà ở và thị trường bất động sản có giá trị pháp lý như văn bản giấy khi
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác thực điện tử theo quy định của Luật
Giao dịch điện tử.
2. Các Bộ, cơ quan ngang Bộ,
ngành, địa phương, cơ quan, tổ chức có liên quan thực hiện kết nối liên thông
cơ sở dữ liệu chuyên ngành bao gồm: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ
liệu về công chứng và cơ sở dữ liệu khác có liên quan để cập nhật, chia sẻ,
khai thác, sử dụng thông tin với cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động
sản. Việc kết nối liên thông phải bảo đảm hiệu quả, an toàn, phù hợp với chức
năng, nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.
3. Bộ Xây dựng có trách nhiệm sau
đây:
a) Tổ chức xây dựng, quản lý, vận
hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin và phần mềm phục vụ quản lý, vận hành, khai
thác thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản;
b) Xây dựng, cập nhật, quản lý,
khai thác cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trên phạm vi cả
nước;
c) Kết nối, chia sẻ thông tin từ
cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản với các hệ thống thông tin,
cơ sở dữ liệu các Bộ, cơ quang ngang Bộ, địa phương và cung cấp thông tin cho
các tổ chức, cá nhân;
d) Công bố công khai thông
tin về nhà ở, thị trường
bất động sản trên phạm vi cả nước thuộc hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động
sản.
4. Các Bộ, cơ quan ngang Bộ,
ngành, cơ quan có liên quan có trách nhiệm kết nối, chia sẻ số liệu, kết quả
điều tra cơ bản và các thông tin có liên quan đến lĩnh vực nhà ở và thị trường
bất động sản cho Bộ Xây dựng để cập nhật, bổ sung vào cơ sở dữ liệu về nhà ở và
thị trường bất động sản bao gồm:
a) Thông tin, dữ liệu về vốn đầu
tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản;
b) Thông tin, dữ liệu về dư nợ
tín dụng đối với hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản;
c) Thông tin, dữ liệu về phát
hành trái phiếu doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản;
d) Thông
tin, dữ liệu về thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản;
đ) Thông tin, dữ liệu về đất đai
đối với việc cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
e) Thông tin, dữ liệu về số lượng
giao dịch, giá trị giao dịch bất động sản được thực hiện công chứng, chứng
thực;
g) Thông tin, dữ liệu từ các
chương trình điều tra, thống kê cấp quốc gia về nhà ở.
5. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có
trách nhiệm sau đây:
a) Tổ chức xây dựng, cập nhật,
quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trong phạm
vi của địa phương;
b) Công bố công khai và chịu trách nhiệm về thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trên phạm vi của địa phương thuộc hệ thống thông
tin về nhà ở
và thị trường bất động sản;
c) Kết nối, chia sẻ, cung cấp
thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trong phạm vi của địa
phương cho các cơ quan, tổ chức.
6. Các
tổ chức, cá nhân có liên quan có trách nhiệm cung cấp đầy đủ, chính xác, đúng
thời hạn các thông tin, số liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy
định.
7. Chính phủ quy định chi tiết
Điều này.
Điều 75. Khai thác hệ thống thông tin về
nhà ở và thị trường bất động sản
1. Việc khai thác và sử dụng
thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản phải tuân thủ quy định của Luật
này, pháp luật về tiếp cận thông tin và pháp luật có liên quan.
2. Việc khai thác thông tin trong cơ sở dữ liệu về
nhà ở và thị trường bất động sản bao gồm các trường hợp sau đây:
a) Cơ quan, tổ chức, cá nhân được
tiếp cận, khai thác thông tin được công bố, công khai của hệ thống thông tin về
nhà ở và thị trường bất động sản;
b) Cơ quan quản lý cơ sở dữ liệu
chuyên ngành, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội
được khai thác thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động
sản thuộc phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình;
c) Việc khai thác thông tin trong
cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản không thuộc quy định tại điểm
a và điểm b khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.
3. Chính phủ quy định chi tiết
điểm a và điểm b khoản 2 Điều này.
Điều
76. Kinh phí xây dựng, quản lý, vận hành và
khai thác hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản
1. Kinh phí phục vụ cho các hoạt động xây dựng, nâng
cấp hệ thống hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin; hệ thống phần mềm phục vụ
quản lý, vận hành, khai thác; điều tra, thu thập thông tin; xây dựng cơ sở dữ
liệu và duy trì hoạt động thường xuyên của hệ thống thông tin về nhà ở và thị
trường bất động sản được sử dụng từ nguồn ngân sách nhà nước theo quy định của
pháp luật về ngân sách nhà nước, pháp luật
về đầu tư công và nguồn khác theo quy định của pháp luật.
2. Khuyến khích các tổ chức, cá
nhân có đủ điều kiện năng lực tham gia trong việc đầu tư xây dựng, cung cấp
dịch vụ hệ thống hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin; cung cấp các phần mềm
ứng dụng trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản
và khai thác thông tin, dữ liệu.
3.
Bộ trưởng Bộ Tài chính quy định việc sử dụng kinh phí để xây dựng, điều tra thu
thập thông tin, cập nhật, duy trì, vận hành hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu
về nhà ở và thị trường bất động sản; hướng dẫn xác định giá cung cấp dịch vụ
thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của pháp
luật về giá; hướng dẫn quản lý và sử
dụng số tiền thu được từ cung cấp dịch vụ thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị
trường bất động sản.
Chương
IX
QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG
SẢN
Mục 1 ĐIỀU TIẾT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 77. Nguyên tắc điều tiết thị trường bất động
sản
1.
Nhà nước thực hiện điều tiết thị trường bất động sản
thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế
hoạch phát triển đô thị, nhà ở; bảo đảm cung cầu và cơ cấu sản phẩm bất động sản
phù hợp theo từng giai đoạn của thị trường; bảo đảm thị trường bất động sản
phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững.
2.
Nhà nước điều tiết thị trường bất động sản trong trường
hợp thị trường bất động sản có diễn biến phức tạp ảnh hưởng đến ổn định kinh tế
- xã hội. nhưng phải bảo đảm các yếu tố sau đây:
a)
Tính thống nhất của nền kinh tế quốc dân;
b)
Tôn trọng tối đa các quy luật thị trường;
c)
Bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có
liên quan;
d)
Kịp thời, khả thi, phù hợp về thời điểm và đối tượng áp dụng.
Điều 78. Các biện pháp thực hiện điều tiết thị
trường bất động sản
1. Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển đô thị, nhà ở
để thực hiện dự án bất động sản.
2. Điều chỉnh nguồn cung, cơ cấu
thị trường bất động sản thông qua điều chỉnh mục tiêu, quy mô, tiến độ, cơ cấu
sản phẩm của các dự án bất động sản.
3. Gia hạn nộp thuế cho các đối
tượng hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản có khó khăn đặc biệt
trong từng thời kỳ.
4. Hỗ trợ cho vay lãi suất ưu
đãi đối với khách hàng, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đối với các loại
hình bất động sản cần hỗ trợ, ưu tiên phát triển.
5. Điều hành chính sách tài
chính, tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản phù hợp tình hình thị
trường trong từng thời kỳ.
6. Thực
hiện điều hành chính sách khác để điều tiết thị trường bất động sản trong từng
thời kỳ.
Điều 79. Thẩm quyền thực hiện điều tiết thị
trường bất động sản
1. Bộ Xây dựng
chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan ngang Bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nghiên cứu, đề xuất các biện
pháp điều tiết thị trường bất động sản quy định tại Điều 78 của Luật này theo chức năng, nhiệm vụ được
giao.
2. Trong thẩm quyền được giao, Chính phủ quyết định
biện pháp điều tiết thị trường bất động sản thông qua điều hành thực hiện các
chính sách đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản, thuế, tín dụng, đất đai,
tài chính quy định tại Điều 78 của Luật này.
3. Trường
hợp vượt thẩm quyền, Chính phủ báo cáo, trình Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội
xem xét, quyết định các chính sách, giải pháp điều tiết thị trường bất động sản.
4. Chính
phủ quy định chi tiết khoản 1 Điều này.
Mục 2 NỘI DUNG, TRÁCH NHIỆM QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Điều
80. Nội dung quản lý nhà nước về kinh doanh
bất động sản
1. Ban hành và tổ chức thực hiện văn bản quy phạm pháp
luật về kinh doanh bất động sản.
2. Quản lý hoạt động kinh doanh
bất động sản.
3. Xây dựng và quản lý hệ thống thông tin về
nhà ở và thị trường bất động sản.
4. Ban hành các quyết
định, quy định để thực hiện quản lý, điều tiết thị trường bất động sản.
5.
Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật, giải quyết khiếu
nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản.
6. Phổ biến, giáo dục pháp luật, theo dõi tình hình thi hành pháp luật về
kinh doanh bất động sản.
Điều
81. Trách nhiệm quản lý nhà nước về kinh
doanh bất động sản
1. Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về kinh doanh
bất động sản.
2. Bộ Xây dựng là cơ quan đầu mối giúp Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản, có nhiệm vụ, quyền hạn sau
đây:
a) Trình cấp có thẩm quyền ban hành hoặc ban hành theo
thẩm quyền văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản;
b) Xây
dựng các đề án, chính sách phát triển, quản lý kinh doanh bất động sản;
c) Chủ trì, phối hợp với các Bộ,
cơ quan ngang Bộ, Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh trình cấp có thẩm quyền quyết định biện pháp điều tiết thị trường
bất động sản;
d) Chủ trì,
phối hợp với các Bộ, cơ quan ngang Bộ, Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh trong việc tổ chức thực hiện và quản lý kinh
doanh bất động sản;
đ) Quản lý việc cấp chứng
chỉ hành nghề môi giới bất động sản, quản lý hoạt động môi giới bất động sản;
việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;
e) Chủ trì,
phối hợp với các Bộ, cơ quan ngang Bộ, Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh trong việc xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống thông tin quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản; xây dựng và công bố các chỉ
số đánh giá thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước;
g) Phổ biến, giáo dục pháp luật, theo dõi tình hình thi hành pháp luật về
kinh doanh bất động sản trên phạm vi cả nước;
h) Hợp tác quốc tế về kinh doanh bất động sản;
i) Thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về
kinh doanh bất động sản; phối hợp với Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức kiểm tra, rà soát hoạt động kinh
doanh bất động sản để kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện
việc đình chỉ, tạm dừng, chấm dứt hoạt động hoặc điều chỉnh, chuyển đổi, chuyển
nhượng các dự án kinh doanh bất động sản;
k) Giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm theo
thẩm quyền hoặc trình cấp có thẩm quyền xử lý theo quy định của pháp luật;
l) Báo cáo Chính phủ về tình hình kinh doanh bất động
sản, thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước.
3. Các Bộ, cơ quan ngang Bộ,
trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ,
quyền hạn của mình, có trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng thực hiện nhiệm vụ quản lý
nhà nước về kinh doanh bất
động sản.
4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách
nhiệm sau đây:
a) Thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với kinh
doanh bất động sản trong
phạm vi của địa phương;
b) Quản lý hành nghề môi giới bất động sản, hoạt động
của sàn giao dịch
bất động sản, môi giới bất
động sản và dịch vụ bất động sản khác trong phạm vi của địa phương;
c) Xây dựng, quản
lý, vận hành hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động
sản, xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản trong phạm vi của địa phương;
d) Phổ biến, giáo dục pháp luật, theo dõi tình hình
thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản trong phạm vi của địa phương;
đ) Phối hợp với Bộ Xây dựng nghiên
cứu, đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản trong phạm vi của địa phương;
e) Thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo
và xử lý vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản trên địa bàn theo thẩm
quyền; tổ chức kiểm tra, rà soát các dự án kinh doanh bất động sản trong phạm vi của địa phương;
g)
Báo cáo Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng về tình hình thị trường bất động sản
trên địa bàn theo định kỳ hoặc đột xuất theo yêu cầu.
5. Ủy ban nhân dân
cấp huyện có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản
theo thẩm quyền do pháp luật quy định và theo sự phân cấp của cơ quan nhà nước
cấp trên.
Chương X
ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH
Điều
82. Hiệu lực thi hành
1. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2025.
2. Luật Kinh doanh bất động sản
số 66/2014/QH13 đã được
sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 61/2020/QH14 (sau đây
gọi là Luật số 66/2014/QH13) hết hiệu lực thi hành kể từ ngày
Luật này có hiệu lực thi hành, trừ trường hợp quy định tại
các khoản 2, 3, 5, 6, 7, 9, 12 và 13 Điều 83 của Luật này.
Điều 83. Quy định chuyển
tiếp
1. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh
doanh dịch vụ bất động sản
đang hoạt động trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa đáp ứng đủ điều
kiện theo quy định của Luật này thì phải bổ sung đủ các điều kiện trong thời
hạn 06
tháng kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
2. Dự
án bất động sản đã đáp ứng yêu cầu đối với dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh theo quy
định của Luật số 66/2014/QH13
trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì không phải đáp ứng
các yêu cầu đối với dự án bất động sản quy định tại Điều 11 của Luật này; trường hợp dự án bất động sản thực
hiện thủ tục điều chỉnh sau
ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phải đáp ứng các yêu cầu đối với dự án
bất động sản theo quy định của
Luật này.
3. Hồ sơ chuyển
nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản hợp lệ đã được tiếp nhận theo quy
định của Luật số
66/2014/QH13 nhưng đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa được
trả kết quả thì
tiếp tục thực hiện theo quy định của Luật số 66/2014/QH13; trường hợp thực hiện lại thủ tục
chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản sau ngày Luật này có
hiệu lực thi hành
thì việc chuyển nhượng thực hiện theo quy định của Luật này.
4. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy
định của Luật số
66/2014/QH13 đang
thực hiện thủ tục nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản nhưng đến ngày Luật này có hiệu lực
thi hành mà chưa hoàn thành các thủ tục về đất đai đối với dự án hoặc phần dự án nhận
chuyển nhượng thì việc thực hiện các thủ tục về đất đai được thực hiện theo quy định tại
khoản 3 Điều 42 của Luật này.
5. Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã đủ
điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật số 66/2014/QH13 mà đến thời
điểm Luật này có hiệu lực thi hành chưa ký hợp đồng mua bán, thuê mua thì tiếp tục
thực hiện các thủ tục bán, thuê mua theo quy định của Luật số 66/2014/QH13 nhưng phải
thực hiện công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh
doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật này trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua.
6. Chủ đầu tư dự án bất động sản đã được ngân hàng
bảo lãnh chấp thuận cấp bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên
mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì không phải làm lại thủ tục cấp bảo lãnh theo quy định của Luật này.
7. Hợp
đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã được ngân hàng bảo
lãnh phát hành chứng thư bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với
khách hàng trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì không bắt buộc phải
thực hiện việc bảo lãnh theo quy định của Luật này.
8. Hợp
đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã xác lập theo Luật số 66/2014/QH13 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành trước ngày Luật này có hiệu lực
thi hành nhưng chưa thực hiện
bàn giao nhà ở
thì không áp dụng quy định tại khoản 3 Điều 26 của Luật này.
9.
Hợp đồng kinh doanh bất động sản đã được xác lập theo Luật số 66/2014/QH13 trước
ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện theo Luật số 66/2014/QH13 và các văn bản quy
định chi tiết, hướng dẫn thi hành; trường hợp sửa đổi, bổ sung hợp đồng sau
ngày Luật này có hiệu lực thi
hành thì các bên phải
điều chỉnh, bổ sung các nội dung liên quan về hợp đồng theo quy định của Luật
này.
10. Các sàn giao dịch bất động sản đang
hoạt động trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa đáp ứng đủ điều kiện
theo quy định của Luật này thì phải bổ sung đủ các điều kiện quy định tại Điều 55
của Luật này
trong thời hạn 06
tháng kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
11. Các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi
giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động trước
ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa đáp ứng đủ điều kiện theo quy định
của Luật này thì phải bổ sung đủ các điều kiện trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
12.
Chứng chỉ hành nghề môi giới bất
động sản được cấp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục sử dụng theo thời hạn
trên Chứng chỉ.
13. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín
dụng, công ty quản lý tài sản của
các tổ chức tín dụng Việt Nam thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật
về các tổ chức tín dụng đã
nộp hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là tài sản bảo
đảm và được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận trước ngày Luật này có hiệu lực thi
hành thì tiếp tục thực hiện theo
quy định của Luật số 66/2014/QH13 và
các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành.
____________________________________________________________________________________________
Luật này đã được Quốc hội
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XV, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 28 tháng 11 năm 2023.
CHỦ TỊCH QUỐC HỘI
(Đã ký)
Vương Đình Huệ